OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REI五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩T因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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