5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上(sh鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙àng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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