OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第(dì湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少)一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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