5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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