安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继(jì)江苏太仓(cāng)“以旧
换新”常态化之后，安徽宣(xuān)城也完成了(le)首批“以(yǐ)旧换 新(xīn)”登记和筛选，并(bìng)紧锣密鼓地开(kāi)启了第二批登记工作。

“现在第二批报 名登记(jì)已经开始，不需要名额摇号，直接按照报名时间(jiān)顺序进行评估，具体(tǐ)周期长短不确定。”宣城 山水闲(xián)庭(tíng)置业顾问(wèn)小(xiǎo)张表示。

《每日经济新闻》记者观察到，有(yǒu)了(le)太仓、苏(sū)州相城区等地的先行 样本之后，其他城市的效率明显提(tí)高了。宣城与上述城市(shì)“旧房换新”模式基(jī)本相(xiāng)同，也由宣城市城建集团与宣城市国(guó)控集团牵(qiān)头启动，并且(qiě)跳(tiào)过了太仓的初代(dài)方案，采(cǎi)用“多套换 一(yī)套”“多套换多套(tào)”“车位直接置换”等模式。

首批100组置(zhì)换人(rén)摇号产生 公积金贷款配套已跟上

宣城市城建集团官
微显示，“以旧换新(xīn)”活动3月11日启动、25日截止，30日公开摇号，从261个登记号码中抽出100名，正式(shì)进入(rù)评估置换流程。

从具体规则(zé)来看，宣城模式吸收了多地的成功(gōng)经验(yàn)，参与“以旧 换新”的楼盘包括世纪阳江(jiāng)、彩金湖畔、望湖城、山水闲庭、幕溪和府、观(guān)江越、江(jiāng)南里、星未(wèi)来天下名筑等。值得注意的是，按照旧房收购价不高于新房及车位销售价的(de)置换原(yuán)则，居民(mín)家庭可以用一套或多套(tào)旧房，置换一套(tào)或多套新房及车(chē)位。而产(chǎn)权车位或车库与旧房在(zài)同一小区内的(de)，可(kě)用车位或(huò)车库置换(huàn)同等数量的新房车位。

“换房过程中不收任何手(shǒu)续费，报名时交2万元诚意(yì)金，后续无论是否换房，这笔钱都会退还或者转为房款。可以多套旧(jiù)房换一套新(xīn)房，旧(jiù)房价格占新房价(jià)格(gé)的比例也没有限制(zhì)，但高于新房价格的不退。”小张说(shuō)。

根据(jù)规则，房屋收购款项方面(miàn)，支持收购款分批(pī)次支付给旧房原产权人(rén)，首批用于支付新房首付款，剩余旧房款需等新房贷(dài)款放款成功后，支付给旧房原产权人。

政策层面，宣城给予“以旧(jiù)换新”明(míng)确支持。

3月(yuè)22日，宣城市住房公积金管理委员会发布《关于调(diào)整(zhěng)我市住房公积金(jīn)使用(yòng)政策的通知》，其中特别提到(dào)，参与“以旧换新”置换购房人及其直系亲属(shǔ)，只要符 合住房公积金提取、贷(dài)款的相关条件，均可申(shēn)请使用住房公积(jī)金。

事实上，宣城房地产市(shì)场和大部分三四(sì)线城市一样，面临新房和二手房(fáng)成交冷(lěng)清的局面。

安居客平台显示，宣城二手房4月挂牌均价(jià)7693元(yuán)/平方米，同比下降7.37%。市区在售新建住宅项目达到16个，销售单价从4999元-12000元/平方米不等。

宣(xuān)城市住(zhù)房和城(chéng)乡建设局发布的房地产市场月报显示，2023年1-12月，全市(shì)和市本级商品住宅(zhái)销售面积分(fēn)别为146万平(p日经225指数低开1%íng)方米和51.9万平方米，同比分别下降31.1%和增长11.1%，但批准预售商品(pǐn)住宅同比分(fēn)别增长12.2%和19.6%。

旧房评估价成双方(fāng)焦点

一位参与(yǔ)宣城“以旧换新”并幸运摇中的业主在(zài)社交平台上对(duì)每经记者表示：“自 己想好(hǎo)就行，（旧房）评估(gū)价(jià)真的不高，我
家拿出了两套房子(zi)评
估(gū)，确实比中介挂的价(jià)格低得(dé)多。”

不过她仍然决定继(jì)续进行置换 流程，因为“二手
房市场不景气，卖也 不(bù)好卖”。

旧房的评估价(jià)是“以旧换新”成功与否(fǒu)的关键因素。

上海易居房地产(chǎn)研究(jiū)院根据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈(kuì)情况，指出当前最主要的矛盾点聚(jù)焦于二手房评估价上。从换房者的 角度看，担心中介(jiè)公(gōng)司或评估公司把二手房价格压得太低了。而对于收购二手(shǒu)房(fáng)的(de)国企来说 ，过高评估二手房(fáng)，也会(huì)造成财政压力增大或国(guó)有资产估值虚高的问题。

“从评估角(jiǎo)度看(kàn)，可以采(cǎi)取(qǔ)多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成(chéng)交价、多次
评(píng)估等方(fāng)式进行。而对于纳入试(shì)点范围的(de)房源，后续可(kě日经225指数低开1%)以设立标准和划(huà)分结构，尤其(qí)是研究不同类型(xíng)二手房收购后(hòu)的再利用(yòng)模式等。”易居研究院认为。

易居(jū)研究院指出，当前全国各地“以旧换新”工作的开展中，相比传统(tǒng)置换模式，新模式下交易效(xiào)率提高(gāo)了6倍，即从(cóng)传统的6个(gè)月交(jiāo)易(yì)周期压缩至1个月。

在(zài)传(chuán)统的房屋置换模式(shì)中，“卖旧”和“买新”两笔(bǐ)操作(zuò)存在(zài)连环单交易风险(xiǎn)。“以旧换新”模式下，无论是具备“解约保护期(qī)”的先(xiān)买(mǎi)新再卖旧模式，还(hái)是类(lèi)似宣城的旧房换(huàn)新模式，即便因评(píng)估价格分析而停(tíng)止换房，先行支付的定(dìng)金2万元仍然(rán)能够退(tuì)还(hái)。对于购房者或换房者而言，交(jiāo)易的障碍因素消除、交(jiāo)易便利度增大、换房流程的舒适度(dù)也有所提升。

但广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)曾(céng)发文(wén)称，不赞成地方(fāng)政(zhèng)府（或授意国企城投）直接(jiē)下场(chǎng)收房。

据每经记者观察，率先推行旧房直(zhí)接换新房模式的太仓、苏州相城区，包括淮安、宣城等，都属于(yú)规模(mó)较小(xiǎo)的城市(shì)或(huò)区域，而这些地方(fāng)国(guó)资企业是否由(yóu)足够资金实力、足够的经验(yàn)运营好收回来的老旧且分布零散的存量住房？

李宇嘉在(zài)接受(shòu)《每日经济新闻》记者采(cǎi)访时曾指出：“要看这(zhè)些城市最后(hòu)到(dào)底(dǐ)收购了多少，如(rú)果少量(liàng)的收购，地方确实也有筹集保障性住房的需要，进行以旧换新也给市场释(shì)放信号，稳(wěn)定市场信心。目前各地一直没有信息披露具体收房的情况，而(ér)部(bù)分三四线城市的国企有没有资金(jīn)实力去运作(zuò)仍待观(guān)察。”

“对开发企业(yè)来讲，要把品质好、性价比高的好房源拿出来，不(bù)能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会。要让‘换新(xīn)’的买家真正(zhèng)看到，要买的新房是能改善自己居住的好(hǎo)房子。”李宇嘉认为(wèi)。

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