OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华兰州女人为什么戴头巾安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng兰州女人为什么戴头巾)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和(hé)市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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