OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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