5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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