万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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