5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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