万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括1水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字00字网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉(sù水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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