近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuà在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farmng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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