文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(g热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器uó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房(热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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