OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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