导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhm6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸ái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸