导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）<热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物strong>城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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