文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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