饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最(zuì)容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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