导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zh夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物uāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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