OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切关注两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对(两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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