饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(b至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号ěn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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