Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第(dì)一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yín早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称g)表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预(yù)期和(hé)市场的(de)信心。”

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