导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中前肖是指哪几个生肖国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(前肖是指哪几个生肖chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来前肖是指哪几个生肖自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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