近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投压在玻璃窗边c，在窗户边c资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bè压在玻璃窗边c，在窗户边ci)更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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