文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分ong>

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现(中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。