文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音>中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。