万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(y耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系ú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的(de)，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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