导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、20两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度21和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎ两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度i)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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