导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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