近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(1分钟前刚刚哪里发生了地震mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的1分钟前刚刚哪里发生了地震(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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