文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代(d隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体ài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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