OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前(q抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市ián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的(de)大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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