饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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