万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(c雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁hū)售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁>

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

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　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？