OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的(de)扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季(jì)度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？(hù)的(de)调(diào)租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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