5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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