近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(c抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳hǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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