文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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