OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的(de)第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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