OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因前的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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