万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhá两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思i)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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