东隅已逝桑榆非晚是什么意思5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(东隅已逝桑榆非晚是什么意思rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)东隅已逝桑榆非晚是什么意思。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 东隅已逝桑榆非晚是什么意思