5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fán奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒g)企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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