文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司抓蚯蚓真的能赚钱吗(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　抓蚯蚓真的能赚钱吗首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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