文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。