OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(z山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗hù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市(shì)场的(de)信心。”

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