OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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