近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级(jí海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少)金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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