OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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