5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具体说(shu一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的ō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(l一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的ì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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